Antes de adentrarnos en este tema es importante conocer el rol de la plusvalía en las propiedades ya que esto será un determinante para saber si efectivamente hicimos un buen negocio o no.
La plusvalía es el incremento del valor de un inmueble a través del tiempo debido a diferentes factores como la accesibilidad, la ubicación dentro del entorno urbano, los servicios e infraestructura, el valor urbano y el arquitectónico.
La plusvalía pueder verse reflejada tanto en el corto, mediano o largo plazo y el grado en que el valor de la propiedad aumente será distinto dependiendo del caso.
Ahora, sabiendo esto podemos decir que si invertimos parte de nuestros ahorros y además pedimos un préstamo, es porque esperamos que la plusvalía de la propiedad nos cubra la deuda y además nos genere ganancias.
La plusvalía se captura en el momento que busquemos vender la propiedad, ya que su valor desde el momento de la compra habrá aumentado.
La ubicación: factor clave en la plusvalía
Tener en cuenta donde está ubicada la propiedad va a repercutir en su plusvalía debido a una serie de factores:
La cercanía: Esto sin dudas es un determinante ya que no será lo mismo invertir en una propiedad que se encuentra en un lugar cercanos a accesos, mercados o centros de salud. En este caso su valor va a ser mayor que otra propiedad que está más alejada.
El tipo de comuna: La mayor plusvalía suele encontrarse en zonas emergentes en donde se puede comprar por un valor bajo, apostando que el desarrollo en los próximos años aumente la demanda y el valor de venta.
Zona turística: Invertir en propiedades en una zona vacacional como lo es Viña del Mar, Reñaca o Valparaíso puede ser una buena idea, aunque en estos casos debemos tener en cuenta que existen ciertos factores como la ubicación de la casa.
Por ejemplo, si está cerca o lejos de la playa o del centro, que harán aumentar en mayor o menor medida la plusvalía de las propiedades. Sin contar que debemos considerar las altas y bajas temporadas con respecto al arriendo.
La vista o la orientación: Esta cualidad sin dudas hará que la plusvalía de las propiedades aumente.
En el mercado inmobiliario tener una vista u orientación privilegiada es un factor clave.
Este es un punto a considerar a la hora de invertir ya que dejar pasar una buena orientación es perderte en un futuro el valor extra que tendrá la propiedad con respecto a otra con una peor vista.
¿Influye el índice de la Calidad de Vida Urbana en la plusvalía?
El Índice de Calidad de Vida Urbana o ICVU se encarga de medir los aspectos económicos, sociales y culturales de las poblaciones que habitan un sector determinado del país.
Este indicador te puede servir para tener una noción del nivel de plusvalía de una propiedad en base a la comuna en la que se encuentre.
Existen comunas que en la última década han presentado una gran evolución, un dato más que interesante para todos los inversores que desean invertir en este tipo de sectores ya que su plusvalía fue creciendo.
Toda esta información se recaba de 99 comunas que cuentan con 50.000 habitantes o más.
Dentro de Chile podemos encontrar distintas comunas agrupadas en 3 sectores:
Ciudades Intermedias: De las 26 comunas que se encuentran aquí 5 presentan un alto nivel de calidad de vida urbana, éstas son: Punta Arenas, Calama, Coyhaique, Valdivia y Los Andes.
Luego le siguen 3 comunas con un nivel medio-alto, 10 con un nivel medio- bajo y 8 con un nivel bajo.
Conociendo estos resultados podemos decir que el 36% de los habitantes presenta un nivel alto y medio-alto.
Áreas Metropolitanas: Aquí se encuentran 31 comunas de las cuales 6 presentan un alto nivel de calidad de vida urbana y por ende una gran plusvalía en sus propiedades. En los primeros puestos se encuentran: Concón, Concepción, La Serena, San Pedro de La Paz, Rancagua y Machalí. A éstas le siguen 10 con un nivel medio-alto, 5 con un nivel medio- bajo y otras 10 con un nivel bajo.
Lo que significa que el 62% de la población vive bajo un alto nivel de calidad de vida traduciéndose en un buen aumento de la plusvalía de sus propiedades.
Región Metropolitana: En esta región podemos encontrar 42 comunas de las cuales 8 se encuentran dentro del rango de un alto nivel de calidad de vida urbana, éstas son: Vitacura, Providencia, Las Condes, Ñuñoa, Lo Barnechea, Santiago, La Reina y Macul. En cuanto a las demás hay 7 que corresponden a un nivel medio- alto, 9 en un nivel medio-bajo y 18 en un nivel bajo.
En resumen, el 40% de la población está dentro de un alto parámetro en cuanto a nivel de vida, mientras que el 60% se encuentra en un parámetro medio-bajo o de baja calidad.
En relación a estos datos es que los inversores evaluarán si invertir en las propiedades ubicadas en esta región les dará un buen nivel de ganancias en base a la plusvalía que presente.
La demografía del lugar
¿Qué tanto puede influir el comportamiento de la población en el aumento de la plusvalía?
Este factor es determinante ya que esto podrá repercutir en la cantidad de estudiantes o de familias que deseen arrendar una propiedad.
También si corresponde a un lugar en donde hay muchos inmigrantes.
Todas estas cuestiones se ponen en juego para saber cuál podrá ser la evolución de la plusvalía de una o varias comunas.
Por ejemplo, el hecho de que hayan universidades, colegios, centros comerciales y transporte público también va a influir en su demografía ya que sin dudas atraerán nuevos vecinos que querrán residir cerca de todos estos beneficios para una mejor calidad de vida.
Cuanto mayor sea la demanda de una comuna, más valor tienen sus propiedades.
Esto merece un análisis exhaustivo del lugar en el que se buscará invertir
Atención a las tasas de interés
Las tasas de interés son indicadores de muchas cuestiones por la que está atravesando un país y del grado de crecimiento o decrecimiento de la plusvalía en las propiedades.
Por ejemplo, se sabe que cuando se está atravesando un momento de alta inflación
o un futuro económico incierto crecerán las tasas de interés.
Esto puede ser negativo para el que quiera adquirir una propiedad pero positivo para el vendedor, ya que presentará un aumento en la plusvalía de la propiedad a vender.
Tener la variación de las tasas de interés presente es sumamente importante, sobre todo cuando queramos pedir un crédito para invertir en la compra de una propiedad.
Dependiendo del contexto irá variando y en consecuencia la plusvalía de las propiedades.
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Plusvalía: tu oportunidad para comenzar a construir tu futuro
En conclusión, la plusvalía es un factor clave a considerar al comprar una propiedad, ya que puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una menos rentable en el futuro.
La capacidad de una propiedad para aumentar su valor con el tiempo es un indicador sólido de su potencial de crecimiento y rentabilidad a largo plazo.
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