Invertir en el negocio inmobiliario con un apalancamiento en propiedades se tornó una atractiva opción para muchas personas que buscan aumentar su patrimonio pero, ¿por qué?
Esto se debe a que las inversiones en la compra de departamentos permite apalancarse hasta 10 veces más que en, por ejemplo, la compra de acciones.
Para ser más específicos, si tú has hecho una inversión inicial puedes recuperarla y generar una ganancia altamente significativa gracias al poder del apalancamiento.
¿Qué es el apalancamiento en propiedades?
El apalancamiento en propiedades se refiere al uso de financiamiento o deuda para adquirir o invertir en propiedades inmobiliarias.
Es una estrategia comúnmente utilizada por inversionistas y compradores de viviendas para maximizar el potencial de retorno de su inversión.
El apalancamiento en propiedades funciona de la siguiente manera: en lugar de pagar el precio total de una propiedad en efectivo, se utiliza una combinación de capital propio y financiamiento externo, como un préstamo hipotecario, para cubrir el costo de la adquisición.
En otras palabras, podemos lograr acceder a la compra de una propiedad a través de la deuda y al subir su valor se termina costeando.
Lo que nos permite cubrir por un lado nuestro saldo negativo y por el otro generar ganancias ya que ganas plusvalía
Ejemplo práctico sobre el apalancamiento
Hagamos a un ejercicio práctico para tener una noción clara de qué significa apalancarse.
- Supongamos que te compras un departamento en 3.000 UF, poniendo un pie de 300 UF, con la UF en $36.000, es decir, pusiste una inversión de $10.800.000.
- Para los 2.700 UF el banco te dio un crédito hipotecario con tasa 3,75%, a 30 años, lo que implica un dividendo de 13,4 UF ($482.000), el cual fuiste pagando con el arriendo. Pero para ser conservador, supongamos que tuviste que poner $50.000 adicionales todos los meses para cubrir el dividendo. En 3 años eso es $1.800.000.
- Supongamos que ese departamento tiene una plusvalía anual de 5% por lo que en 3 años más vale 3.473 UF.
- En 3 años, el saldo insoluto de tu crédito (el capital que te queda por pagar) será de 2.530 UF aproximadamente. Es decir, en un 10% del tiempo (3 años de 30) tu crédito bajó sólo un 6,3% de la deuda. Esto se debe a que al principio pagas mucho más interés que capital, y con el pasar del tiempo eso se va revirtiendo.
- Entonces, al vender el departamento, recibes 3.473 UF pero debes pagar el crédito de 2.530 UF, por lo que te queda una utilidad de 943 UF.
- Sin embargo, esas 943 UF las recibiste en 3 años más, por lo que la UF subió. Para estimarla, supongamos que la inflación promedio de esos 3 años fue de 4,5% (siendo conservador), por lo que la UF estaría en $41.082.
- Por lo tanto, tus 943 UF de ganancia serían $38.740.000, si a eso le restas los $1.800.000 que pusiste durante los 3 años, entonces recibiste $36.940.000.
En resumen, pusiste $10.800.000 y recibiste de vuelta $36.940.000.
Multiplicaste tu inversión por 3,4 en 3 años.
Ganaste $26.140.000 con una inversión de $10,8 M.
Eso es una rentabilidad total de 242%, y rentabilidad anual de 51%.
¿Cuáles son los beneficios del apalancamiento en propiedades?
El beneficio principal del apalancamiento en propiedades es que te permite aumentar la rentabilidad potencial de tu inversión.
Esto quiere decir que si el valor de la propiedad aumenta, el inversionista o comprador se beneficia con el incremento del valor de la propiedad con respecto a su inversión inicial, y a mayor capital invertido, mayor será el flujo positivo.
Pero para saber qué tan beneficioso puede ser el apalancamiento, es importante entender el concepto del ROI o el Retorno sobre la Inversión y así determinar qué tan eficiente fui utilizando mi capital.
Mientras más alto el ROI, mayor será el nivel de apalancamiento y por ende el ingreso que se perciba a través de esta dinámica.
Ahora, ¿existe el apalancamiento sin hacer una inversión?
Sí, en este caso se podrá hacer accediendo a un crédito bancario del 100% en el cual no percibiremos una deuda ya que no estaremos invirtiendo capital propio.
Otra forma de apalancamiento es a través de los meses de gracia, que vendría a ser el tiempo que no se necesita pagarle al banco, pero aún así se percibe arriendo.
¿Cuáles son los riesgos en el apalancamiento en propiedades?
Es importante considerar cuidadosamente los riesgos y recompensas del apalancamiento en propiedades antes de utilizar esta estrategia.
Muchos factores, como las condiciones del mercado inmobiliario, la estabilidad financiera personal y la capacidad de generar ingresos a partir de la propiedad deben evaluarse para tomar estas decisiones sobre el uso de apalancamiento en propiedades.
Sin embargo en el caso del apalancamiento inmobiliario los riesgos son bajos
ya que los valores de las propiedades tienden a subir.
Una recomendación es que antes de pasar a la acción se midan los riesgos que pueda tener el apalancamiento a través de simulaciones como el ejercicio de arriba.
Este ejercicio nos ayudará a comprender los diferentes escenarios en el cual nos podemos enfrentar en el apalancamiento y elegir el menos riesgoso, manteniendo la curva con una fluctuación lo más estable posible.
Tener en cuenta las distintas variable, como la ubicación, el tipo de edificio y las
dimensiones de la propiedad hará que tengamos una mayor noción sobre la plusvalía que lleguemos a percibir y disminuirá nuestros miedos.
¿Qué tipos de apalancamiento existen?
Se puede evaluar distintas maneras de apalancarse de acuerdo a nuestro perfil. Estás son a través de:
- Hipotecas Tradicionales: Es una manera simple de introducirse en el apalancamiento. Básicamente se trata de alquilar una parte de tu vivienda o venderla en el futuro para obtener un beneficio económico.
- Préstamos comerciales: Este método es ideal para aquellos que consideran el apalancamiento como un negocio rentable en el cuál la cantidad de propiedades que adquieren, o el metraje, aumenta el nivel de ingresos de las personas.
- Línea de crédito con garantía hipotecaria: Esta alternativa puede ser ideal para aquellos que presentan un capital en una propiedad.
Por medio de una línea de crédito se obtiene una cierta flexibilidad en el que a través del retorno de inversión del apalancamiento saldas tu deuda de una manera más rápida.
- Préstamos privados: Existen prestamistas privados que facilitan las condiciones para poder acceder a un apalancamiento inmobiliario, además
de simplificar todo lo referido al papeleo.
- Créditos empresariales: Esta es una posibilidad para apalancarse a través de la ayuda de líneas de créditos y tarjetas de crédito para empresas en donde a medida que aumente la calificación crediticia se podrá acceder a préstamos mayores.
Hay que entender que el apalancamiento se hace mediante objetivos personales por lo que no es igual para todo el mundo sino que corresponde a la meta financiera individual.
Por ejemplo, habrán personas que se apalancarán con el fin de poder vivir exclusivamente del flujo de sus propiedades y esta sea su única fuente de ingresos.
Conclusiones generales
Con una asesoría adecuada y una correcta medición, el apalancamiento podrá generar beneficios altamente significativos en tu economía.
Comprando departamentos te puedes apalancar hasta 10 veces (o más), comprando acciones no. Al menos no de forma segura, ya que con CFDs corres otros riesgos.
En términos simples, esto permite comprarte algo que vale 3.000 UF, con tan sólo 300 UF, lo que representa un apalancamiento de 10x.
Si tienes dudas o nos quieres hacer alguna consulta, contáctanos en nuestra web y agenda una reunión para obtener una asesoría personalizada con nuestros profesionales.
