¿Por qué? Es simplemente por un tema matemático
- Por un lado, tenemos que la plusvalía anual de un departamento va decreciendo en el tiempo debido a múltiples razones:
- La zona donde compraste deja de ser tan emergente como era antes.
- El departamento se va deteriorando.
- Existe más competencia en el sector.
- Las garantías en el departamento dejan de ser válidas.
- Por otro lado, sabemos que en un crédito hipotecario uno paga al principio más intereses que capital (65/35 aprox), y luego eso se va revirtiendo.
La utilidad acumulada no es lo más importante
Ahora veamos un ejemplo concreto para entender el efecto del apalancamiento en el resultado de tu rentabilidad anual.
- Supongamos que la plusvalía anual los primeros 4 años es 5%, luego los siguientes 4 años es 4%, luego 3%, luego 2%, y luego 1% desde el año 13 en adelante.
- Supongamos que tomas compras un departamento que vale 3.000 UF con un pie de 300 UF y un crédito a 30 años, tasa 4,5% anual, por el 90% del valor (2.700 UF).
- Supongamos que invertiste bien, y tu crédito hipotecario se paga con el arriendo en un 100%.
- Por último asumamos que existe un costo fijo de 230 UF entre comprar y vender por todos los costos de corretaje, asesorías, notarías, impuestos, y otros. Por lo tanto tu inversión es tu pie de 300 UF (sólo a modo de ejercicio) y tu utilidad será el diferencial en la venta entre tu precio de venta y el saldo de tu crédito, menos estas 230 UF de costo fijo
Tu inversión entonces se podría resumir con este gráfico:
- La línea azul muestra como el departamento va creciendo de valor.
- La línea roja muestra como tu deuda va disminuyendo a medida que pagas tus dividendos.
- Las columnas naranjas muestran cuánto ganarías si vendes el departamento al término de cada año.
El momento óptimo para vender
Como puedes ver, desde el año 2 en adelante tu utilidad sólo crece! Sin embargo, tu rentabilidad anual sobre la inversión comienza a caer después del año 4. Lo puedes ver en la siguiente tabla:
* Considera un costo fijo en la venta de 230 UF, el cual incluye costos de corretaje, impuestos, gastos operacionales, el costo producto del desfase entre vender y comprar nuevamente, y otros costos invlucrados en un proceso de venta de una departamento.
Es decir, si se diera el escenario del ejemplo, el momento óptimo para vender sería al finalizar el año 4.
Tu podrías pensar: ¿Y si mi utilidad sólo crece después del año 4, por qué me conviene vender!? Por que tienes que pensar en tu costo de oportunidad! Es decir, tienes que pensar en qué otra cosa puedo invertir mi plata que me genere más rentabilidad?
Por ejemplo, si vendo mi departamento en el año 4, puedo agarrar mi utilidad de 900 UF y comprar 3 departamentos más (casi iguales), con pie de 300 UF cada uno y obtener 900 UF de retorno por cada uno (2,95 veces la inversión) en 4 años, que da un total de 2.700 UF por los 3 deptos.
Versus mantener mi inversión por 4 años más y obtener 1.740 UF (ver tabla en año 8).
Aquí te dejo una nueva tabla para que notes que entre el año 3 y 5 es donde más conviene vender tu propiedad y luego volver a invertir.
Como ves, te demostré matemáticamente el impacto de apalancarse en tu rentabilidad total y anual y por qué no te conviene (financieramente) tener un departamento por tanto tiempo.
Otros factores
Cabe destacar que hay otros factores que no consideré en el ejemplo que avalan aún más vender antes de los 5 años, como por ejemplo los gastos de mantención y reparaciones que tendrás que hacer a medida que el departamento envejezca. Recuerda que hay garantías que se van perdiendo en el tiempo. Te dejo una tabla donde se explica eso:
Fuente: Garantía de las edificaciones
Por último: Toma en consideración que la plusvalía no es tan lineal como muestro en el ejemplo. Generalmente va cambiando dependiendo de la situación del país. Hay buenos y malos momentos para vender. Por ejemplo, ahora estamos en un mal momento, por lo que los precios se castigan mucho y afecta negativamente en tu rentabilidad total. Pero esto es cíclico! Y probablemente se revierta en uno o dos años más.
Conclusiones:
- Intenta que tu inversión inmobiliaria tenga un plazo entre 3 a 5 años.
- No vendas en tiempos de crisis porque te castigarán mucho el precio.
- Vende sólo si encuentras otras buenas oportunidades de inversión en departamentos similares a la anterior.
- Usa tu utilidad en la venta lo más rápido que puedas, ya que cada día que tu plata está parada, cuenta para el cálculo de tu rentabilidad anual.
